Script telefonata a freddo: cosa dire ai proprietari per acquisire un immobile

Immagina di alzare il telefono, comporre un numero e, in pochi minuti, trasformare una semplice conversazione con uno sconosciuto in un appuntamento reale per un incarico immobiliare.
No, non è magia. È strategia, ed è il potere della telefonata a freddo immobiliare.

Molti agenti la temono, altri la evitano. Ma chi la padroneggia… conquista il mercato.
In questo articolo scoprirai come impostare una telefonata vincente, con frasi efficaci, esempi reali e script pronti all’uso.
E soprattutto, ti mostrerò come strumenti digitali come PerAcquisire possono aiutarti a organizzare e monitorare ogni contatto fino alla firma dell’incarico.

 

Cos’è una telefonata a freddo (cold calling) e perché funziona ancora

La telefonata a freddo, o cold calling, è la chiamata a un potenziale cliente che non ti conosce ancora.
Nel linguaggio del prospecting immobiliare, è il primo passo per trasformare un proprietario “freddo” in un contatto caldo e, infine, in un incarico esclusivo.

Le differenze da conoscere

• Telefonata a freddo: primo contatto assoluto. Nessuna relazione pregressa.
• Telefonata a caldo: il proprietario ti conosce o ha già interagito con te.
• Telemarketing immobiliare: approccio massivo, poco personalizzato.

Il cold calling immobiliare è tutt’altra storia: si basa su empatia, strategia e valore umano.
In un’epoca di messaggi automatici, una voce autentica è ciò che fa la differenza.

Perché funziona ancora nel 2025?

Perché il mercato immobiliare è fatto di persone, non di algoritmi.
Una voce gentile e competente rompe le barriere, crea fiducia e apre porte che nessuna email riuscirà mai ad aprire.

👉 Leggi anche: Come acquisire immobili da privati: guida completa

 

Quando usare la telefonata a freddo e con chi

Chiamare chiunque, a qualsiasi ora, è la ricetta del fallimento.
Fare una telefonata di acquisizione immobiliare efficace significa scegliere quando e con chi agire.

Quando conviene

• Annunci pubblicati da privati su portali o social.
• Annunci scaduti o ritirati dal mercato.
• Contatti di quartiere (chi abita vicino a immobili già venduti).

Giorni e orari migliori

Martedì, mercoledì e giovedì sono i giorni con maggiore disponibilità.
Orari ideali: 10:00–12:30 e 16:30–19:00.
Evita lunedì mattina e venerdì pomeriggio: la mente delle persone è altrove.

Prospecting vs Follow-up

• Prospecting: è la caccia ai nuovi contatti.
• Follow-up: è l’arte di coltivare la relazione.
  Nel tuo processo di acquisizione immobiliare telefonica, servono entrambi. Sempre.

Come prepararsi alla chiamata: il lavoro prima del telefono

Ogni grande telefonata nasce da una grande preparazione.
Ecco il tuo piano d’azione.

1. Ricerca e verifica

Controlla i dati: numero corretto, disponibilità reale, tipologia dell’immobile.
Un errore di contatto distrugge la prima impressione.

2. Studia l’immobile

Posizione, prezzo, stato, motivazione alla vendita.
Più sai, più appari competente. E la competenza genera fiducia.

3. Definisci il tuo obiettivo

Non stai “vendendo un servizio”.
Il tuo unico obiettivo è ottenere un incontro. Tutto il resto viene dopo.

4. Allena il tuo mindset

Prima ancora della voce, serve la mentalità giusta: calma, empatia e sicurezza.
La preparazione della telefonata immobiliare è un esercizio mentale tanto quanto tecnico.

 

Struttura base di uno script di telefonata a freddo

Uno script di chiamata a freddo immobiliare vincente ha sempre 4 parti:

1. Introduzione: chi sei e perché chiami.
2. Domande aperte: per far parlare il proprietario.
3. Valorizzazione del servizio: mostra che puoi aiutarlo.
4. Chiusura chiara: proposta di incontro o valutazione gratuita.

12 frasi chiave da copiare e personalizzare

1. “Buongiorno, sono [Nome] dell’agenzia [Nome Agenzia], ho visto che vende casa in [via]…”
2. “Posso chiederle da quanto tempo ha messo in vendita?”
3. “Mi rendo conto che vendere da privato non è semplice, posso chiederle come sta andando?”
4. “L’obiettivo della mia chiamata non è venderle nulla, ma offrirle un confronto sul reale valore di mercato.”
5. “Molti proprietari che seguo avevano il suo stesso dubbio prima di avere un confronto con un agente immobiliare.”
6. “In zona ho appena concluso una vendita simile, può essere interessante parlarne.”
7. “Le andrebbe di incontrarci 10 minuti per una valutazione gratuita?”
8. “Capisco perfettamente, posso richiamarla in un momento più comodo?”
9. “Se preferisce, le invio subito un messaggio con i miei contatti.”
10. “Mi piace capire la storia dietro ogni casa. Posso chiederle cosa l’ha spinta a venderla?”
11. “Non voglio farle perdere tempo: il mio unico scopo è aiutarla a vendere meglio.”
12. “Ci vediamo martedì o mercoledì per parlarne di persona?”

👉 Approfondisci: Lettera di acquisizione immobiliare: modello ed esempi per attirare venditori

 

Tre esempi di script efficaci (copioni reali)

1. Annuncio attivo da privato

“Buongiorno, sono Laura di Agenzia BluCasa. Ho visto che sta vendendo in via Roma. Posso chiederle se ha già ricevuto molte visite?”

Funziona perché: è diretta, reale, rispettosa.
Obiettivo: ottenere un confronto o una valutazione gratuita.

2. Annuncio scaduto

“Salve, mesi fa aveva messo in vendita l’appartamento in via Dante. È ancora interessato a venderlo o ha già concluso?”

Funziona perché: richiama un’iniziativa passata e riattiva il dialogo.
Obiettivo: riaccendere l’interesse.

3. Offerta di valutazione gratuita

“Buongiorno, in questi giorni stiamo effettuando valutazioni gratuite per immobili in zona centro. Vuole sapere quanto vale oggi il suo immobile?”

Funziona perché: offre valore immediato e concreto.
Obiettivo: fissare un appuntamento in persona.

 

Come gestire le obiezioni più comuni dei proprietari

“Non voglio agenzie.”

“Capisco perfettamente, molti proprietari la pensano così. Posso mostrarle come alcuni hanno venduto più velocemente grazie al nostro supporto?”

“Ho già un agente.”

“Ottimo, segno che tiene alla vendita. Posso offrirle un secondo punto di vista, così ha un confronto oggettivo sul prezzo?”

“Non sono interessato.”

“La capisco. Le lascio comunque i miei contatti, magari tra qualche settimana potrà tornarle utile.”

Il segreto è non contraddire, ma comprendere.
La tecnica di comunicazione immobiliare più potente resta l’empatia.

👉 Approfondisci: Incarico in esclusiva: 5 consigli per convincere il proprietario a firmare.

 

Errori da evitare nella telefonata di acquisizione

❌ Parlare troppo o interrompere il cliente

Uno degli errori più gravi in una telefonata di acquisizione immobiliare è monopolizzare la conversazione. Quando l’agente parla troppo o interrompe il proprietario, comunica fretta e mancanza di ascolto.
Ricorda: chi ascolta domina la conversazione.
Lascia spazio, fai domande aperte e mostra reale interesse. È così che trasformi una telefonata in una relazione di fiducia.

❌ Usare frasi generiche (“abbiamo clienti per la sua zona”)

Frasi fatte come “abbiamo clienti per la sua zona” oggi suonano vuote e poco credibili. Il proprietario le ha già sentite mille volte, e percepisce subito la mancanza di autenticità.

Differenziati con dati concreti (“abbiamo appena venduto un trilocale simile nella sua via”) o con un approccio consulenziale (“posso aiutarla a capire il valore reale del suo immobile”).

Più sei specifico, più sembri autorevole.

❌ Insistere sull’incarico alla prima chiamata

Tentare di ottenere subito l’incarico è come chiedere un “sì” al primo appuntamento: troppo, troppo presto.

Il primo obiettivo di una telefonata a freddo non è firmare, ma creare fiducia e curiosità. Forzare la mano genera diffidenza e chiude ogni possibilità di follow-up.

Meglio puntare a un confronto, una valutazione o un incontro informale: piccoli passi che portano a grandi risultati.

❌ Non gestire il follow-up

Una telefonata senza follow-up è un’occasione persa.
Molti agenti credono che basti una chiamata, ma è nel secondo contatto che nasce la vera opportunità.
Pianifica sempre il tuo follow-up: richiama entro 48 ore, invia un messaggio personalizzato, usa un CRM come PerAcquisire per non perdere nessun contatto.
La costanza è ciò che distingue un agente improvvisato da un professionista che acquisisce davvero.

 

Dalla chiamata al follow-up: come costruire fiducia

Il vero lavoro comincia dopo la telefonata.

Il follow-up efficace

• Richiama entro 48 ore se non hai ricevuto risposta.
• Invia un messaggio WhatsApp cortese e professionale.
• Usa un CRM immobiliare come PerAcquisire per registrare contatti, note e reminder tramite le attività “da fare” e “fatte”.

Automatizzare il follow-up ti permette di non perdere mai un potenziale incarico, e avere sempre uno storico delle tue telefonate.

 

Domande frequenti sulla telefonata a freddo immobiliare

Cosa sono le chiamate a freddo immobiliari?
Chiamate fatte a proprietari che non conoscono ancora l’agente.

Qual è l’orario migliore per chiamare un cliente?
Tra 10:00–12:30 e 16:30–19:00, dal martedì al giovedì.

Cosa dire al telefono per acquisire un immobile?
Poche frasi, domande aperte, tono empatico e chiusura chiara.

Come tutelarsi dalle telefonate indesiderate?
Chiama solo numeri pubblici o con consenso, rispettando la privacy (GDPR).

Meglio telefonare o scrivere su WhatsApp?
La telefonata crea fiducia, WhatsApp rafforza la relazione nel tempo.

 

Altri strumenti per l’acquisizione e il follow-up immobiliare

Vuoi potenziare la tua strategia oltre al telefono?
Ecco altri strumenti che ogni agente moderno dovrebbe usare:

• Lettera di acquisizione immobiliare: per un tocco personale.
• WhatsApp professionale: per follow-up immediati.
• Email e newsletter locali: per restare nella mente del cliente.
• CRM e software come PerAcquisire.it: per gestire contatti, strategie e follow-up in modo integrato.

La telefonata giusta al momento giusto

In un mondo dove tutti scrivono, chi parla con autenticità vince. La telefonata a freddo non è solo un contatto: è il primo passo di una relazione.
Preparati, ascolta, sorridi. Ogni voce dietro il telefono può nascondere una nuova opportunità immobiliare.

E con PerAcquisire.it puoi gestire contatti, follow-up e strategie di acquisizione in un unico strumento, trasformando ogni chiamata in un potenziale incarico.